خطوات الاستخدام
الخطوة الأولى: أدخل الدخل الشهري الإجمالي قبل الضرائب والخصومات: الراتب الأساسي، العمل الإضافي الثابت، المكافآت، دخل العمل الحر، دخل الإيجار، المعاشات. المقرضون يختبرون النسب على الدخل الإجمالي لا الصافي، وإذا كان دخلك متغيرًا استخدم متوسط آخر سنتين.
الخطوة الثانية: أدخل ديونك الشهرية القائمة عدا السكن: أقساط السيارة، قروض الطلاب، الحد الأدنى لبطاقات الائتمان، القروض الشخصية، والإعالة. لا تُدرج المصاريف المتغيرة مثل الكهرباء والبقالة والتأمين الصحي. هذه الحاسبة تحسب السعة الإسكانية، أما حساب النسب ذاتها فمتوفر في حاسبة back-end-ratio.
الخطوة الثالثة: اضبط السقفين: نسبة السكن الأمامية (28% في العادة) والنسبة الخلفية الشاملة (43% بوصفها حدّ القرض المؤهل، ويمكن رفعها لبرامج مثل FHA أو خفضها للقروض الضخمة). السقفان هنا مدخلان لا ثابتان، لأن كل مقرض وبرنامج يضع حدوده.
الخطوة الرابعة: أقصى قسط سكني مسموح هو الأصغر من حدّين: الدخل × سقف السكن، و(الدخل × السقف الخلفي) − الديون القائمة. تعرض الحاسبة الحدين وتسمّي القيد المُلزِم، فإذا كانت ديونك تستهلك السقف الخلفي تصير السعة صفرًا وتُعلن ذلك بدل إخراج رقم سالب.
الخطوة الخامسة: يتحول القسط إلى مبلغ قرض بالقيمة الحالية لأقساط مُقوَّسة: PV = القسط × (1 − (1+i)^−n) ÷ i حيث i = السنوي ÷ 1200 و n = السنوات × 12، ومع فائدة صفر تصبح المعادلة قسمة بسيطة فتكون القيمة = القسط × عدد الأشهر. وأقصى سعر منزل = القرض ÷ (1 − نسبة الدفعة الأولى)، وتُعرض الدفعة الأولى المطلوبة معه.
أمثلة محلولة
تطبيقات عملية على نسبة الدين إلى الدخل بخطوات الحل كاملة.
الحل
حد الأمامية = 8,000 × 28% = 2,240 دولارًا. حد الخلفية = 8,000 × 43% − 850 = 3,440 − 850 = 2,590 دولارًا. المُلزِم هو الأصغر أي الأمامي: أقصى قسط سكني 2,240 دولارًا. وبفائدة صفر على 120 شهرًا يكون أقصى قرض = 2,240 × 120 = 268,800 دولارًا، وأقصى سعر منزل = 268,800 ÷ (1 − 0.20) = 336,000 دولارًا، والدفعة الأولى المطلوبة 67,200 دولارًا. ولاحظ أن خفض الديون القائمة هنا لا يوسّع السعة لأن القيد أمامي؛ التوسيع يأتي من رفع سقف السكن أو زيادة الدخل.
الحل
الحالة الأولى: حد الأمامية 6,000 × 28% = 1,680، وحد الخلفية 6,000 × 43% − 2,500 = 2,580 − 2,500 = 80 دولارًا، فالمُلزِم هو الخلفي: أقصى قسط سكني 80 دولارًا فقط، وأقصى قرض 80 × 120 = 9,600 دولارًا، وأقصى سعر 12,000 دولارًا. الحالة الثانية: السقف الخلفي يسمح بـ 5,000 × 43% = 2,150 دولارًا فقط، والديون القائمة 2,500 تتجاوزه، فتصير السعة الإسكانية صفرًا وتُرفض الحاسبة أي قسط؛ العلاج هو سداد ما لا يقل عن 350 دولارًا من الأقساط الشهرية أو زيادة الدخل قبل التقديم.
أمثلة محسوبة
قيم مُدخَلة ونتيجة محسوبة فعليًا بواسطة نسبة الدين إلى الدخل.
دخل 8,000 وديون 850 ⇒ قسط سكني أقصى 2,240 وقرض 268,800 وسعر 336,000
- الدخل الشهري الإجمالي
- 8,000
- الديون الشهرية القائمة (عدا السكن)
- 850
- سقف نسبة السكن (%)
- 28
- سقف نسبة DTI الخلفية (%)
- 43
- سعر فائدة الرهن السنوي (%)
- 0
- مدة القرض (سنوات)
- 10
- الدفعة الأولى (% من السعر)
- 20
دخل 6,000 وديون 2,500 ⇒ السعة 80 فقط لأن القيد الخلفي هو المُلزِم
- الدخل الشهري الإجمالي
- 6,000
- الديون الشهرية القائمة (عدا السكن)
- 2,500
- سقف نسبة السكن (%)
- 28
- سقف نسبة DTI الخلفية (%)
- 43
- سعر فائدة الرهن السنوي (%)
- 0
- مدة القرض (سنوات)
- 10
- الدفعة الأولى (% من السعر)
- 20
ديون 2,500 تدخل السقف 2,150 ⇒ سعة صفر وقرض صفر وسعر صفر
- الدخل الشهري الإجمالي
- 5,000
- الديون الشهرية القائمة (عدا السكن)
- 2,500
- سقف نسبة السكن (%)
- 28
- سقف نسبة DTI الخلفية (%)
- 43
- سعر فائدة الرهن السنوي (%)
- 0
- مدة القرض (سنوات)
- 10
- الدفعة الأولى (% من السعر)
- 20
دخل 10,000 وديون 800 ⇒ سعة سكنية 2,800 (القيد أمامي) — متوافقة مع حاسبة النسب
- الدخل الشهري الإجمالي
- 10,000
- الديون الشهرية القائمة (عدا السكن)
- 800
- سقف نسبة السكن (%)
- 28
- سقف نسبة DTI الخلفية (%)
- 43
- سعر فائدة الرهن السنوي (%)
- 6.5
- مدة القرض (سنوات)
- 30
- الدفعة الأولى (% من السعر)
- 20