خطوات الاستخدام
الخطوة الأولى: إدخال قيمة المنزل الحالية. قيمة المنزل الحالية هي تقدير سعر السوق لمنزلك. يمكنك الحصول عليها من تقييم عقاري حديث أو من مواقع العقارات الموثوقة. هذه القيمة أساسية لحساب الحد الأقصى للقرض المسموح به بناءً على نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
الخطوة الثانية: إدخال رصيد الرهن العقاري الحالي. هذا هو المبلغ المتبقي الذي تدين به على الرهن العقاري الأساسي. يمكنك العثور عليه في كشف حساب الرهن العقاري الشهري. الرصيد الحالي يقلل من حقوق الملكية المتاحة.
الخطوة الثالثة: إدخال نسبة القرض إلى القيمة (LTV) المسموح بها. نسبة LTV هي الحد الأقصى لنسبة القرض مقارنة بقيمة المنزل. تختلف هذه النسبة حسب المُقرض ونوع القرض، وعادة ما تكون بين 80% و 90% لخطوط الائتمان. على سبيل المثال، إذا كان LTV 80%، فهذا يعني أن القرض الإجمالي (الرهن الأول + خط الائتمان) لا يمكن أن يتجاوز 80% من قيمة المنزل.
الخطوة الرابعة: حساب خط القيمة الجوهرية المتاح. يتم حساب الحد المتاح عن طريق طرح رصيد الرهن العقاري الحالي من حاصل ضرب قيمة المنزل في نسبة LTV. المعادلة: (قيمة المنزل × نسبة LTV) - رصيد الرهن العقاري = الحد المتاح. إذا كانت النتيجة سالبة، فهذا يعني أنه لا توجد حقوق ملكية كافية للحصول على خط ائتمان.
أمثلة محلولة
تطبيقات عملية على خط القيمة الجوهرية بخطوات الحل كاملة.
الحل
الحل: نحسب الحد الأقصى للقرض الإجمالي = 500,000 × 0.80 = 400,000 دولار. ثم نطرح الرصيد الحالي: 400,000 - 300,000 = 100,000 دولار. هذا يعني أن خط القيمة الجوهرية المتاح هو 100,000 دولار. يمكن للمقترض استخدام هذا المبلغ كخط ائتمان متجدد لأغراض مثل تحسين المنزل أو توحيد الديون.
الحل
الحل: الحساب: 350,000 × 0.85 = 297,500 دولار. ثم 297,500 - 200,000 = 97,500 دولار. إذا تمت الموافقة على خط الائتمان، فيمكن للمقترض سحب ما يصل إلى 97,500 دولار. ومع ذلك، يجب مراعاة أن المقرضين عادةً يطلبون حدًا أدنى للائتمان (مثل 10,000 دولار) وقد يفرضون رسومًا على السحوبات.
أمثلة محسوبة
قيم مُدخَلة ونتيجة محسوبة فعليًا بواسطة خط القيمة الجوهرية.
منزل 500,000 برهن 300,000 وسقف 80% ⇒ خط 100,000 ودفعة سحب 583.33 وقفزة 192 عند السداد
- قيمة المنزل الحالية
- 500,000
- رصيد الرهن الأول
- 300,000
- سقف CLTV المشترك (%)
- 80
- الحد الذي وافق عليه المقرض (0 = الحد المحسوب)
- 0
- المبلغ المسحوب من الخط (0 = الحد كاملًا)
- 0
- معدل الفائدة السنوي على الخط (%)
- 7
- فترة السحب (سنوات)
- 10
- فترة السداد (سنوات)
- 20
- الدفعة أثناء فترة السحب
- interestOnly
منزل 350,000 برهن 200,000 وسقف 85% ⇒ خط 97,500 ودفعة 487.50 وقسط سداد 699
- قيمة المنزل الحالية
- 350,000
- رصيد الرهن الأول
- 200,000
- سقف CLTV المشترك (%)
- 85
- الحد الذي وافق عليه المقرض (0 = الحد المحسوب)
- 0
- المبلغ المسحوب من الخط (0 = الحد كاملًا)
- 0
- معدل الفائدة السنوي على الخط (%)
- 6
- فترة السحب (سنوات)
- 10
- فترة السداد (سنوات)
- 20
- الدفعة أثناء فترة السحب
- interestOnly
سحب 100,000 بخمسة أعوام بنمط 1%+فائدة ⇒ دفعة 1,500 وفائدة 21,150 ويبقى 40,000 للسداد
- قيمة المنزل الحالية
- 200,000
- رصيد الرهن الأول
- 0
- سقف CLTV المشترك (%)
- 80
- الحد الذي وافق عليه المقرض (0 = الحد المحسوب)
- 0
- المبلغ المسحوب من الخط (0 = الحد كاملًا)
- 100,000
- معدل الفائدة السنوي على الخط (%)
- 6
- فترة السحب (سنوات)
- 5
- فترة السداد (سنوات)
- 10
- الدفعة أثناء فترة السحب
- onePercentPlusInterest
حالة «تحت الماء»: المتاح يُقصّ عند صفر بدل نتيجة سالبة كما كان سابقًا
- قيمة المنزل الحالية
- 300,000
- رصيد الرهن الأول
- 380,000
- سقف CLTV المشترك (%)
- 80
- الحد الذي وافق عليه المقرض (0 = الحد المحسوب)
- 0
- المبلغ المسحوب من الخط (0 = الحد كاملًا)
- 0
- معدل الفائدة السنوي على الخط (%)
- 7
- فترة السحب (سنوات)
- 10
- فترة السداد (سنوات)
- 20
- الدفعة أثناء فترة السحب
- interestOnly