تأمين الرهن الخاص

لحساب قسط PMI الشهري، نستخدم المعادلة: القسط الشهري = (مبلغ القرض × النسبة السنوية) ÷ 12. أولاً، حول النسبة إلى رقم عشري: 0.6% = 0.006. ثم احسب: (225,000 × 0.006) ÷ 12 = 1,350 ÷ 12 = 112.50 دولار شهرياً. هذا يعني أن أحمد سيدفع 112.50 دولار إضافية شهرياً كتأمين رهن خاص، بالإضافة إلى قسط الرهن الأساسي. لمعرفة التكلفة الإجمالية على مدى 4 سنوات (48 شهراً): 112.50 × 48 = 5,400 دولار. لكن الميعاد الفعلي لبلوغ عتبة 80% ليس أربع سنوات على هذا القرض: فمع رصيد 225,000 من قيمة 250,000 (أي LTV = 90%) بفائدة 6% على ثلاثين سنة، يهبط الرصيد إلى 200,000 في الشهر 89 أي نحو 7.4 سنوات، لأن أول سنة لا تُسدَّد منها إلا مئات الدولارات من الأصل. وعلى هذا تُبنى تقديرات التكلفة الإجمالية من جدول الإطفاء لا من حدس المدة. يجب على أحمد ملاحظة أن هذا المبلغ لا يُسترد، وهو تكلفة إضافية لصالح المقرض. يمكنه تقليل هذه التكلفة بزيادة الدفعة الأولى إلى 20%، أو إعادة تمويل القرض عندما ترتفع قيمة المنزل، أو اختيار قسط مقدَّم واحد بدل التمويل داخل القرض الذي يضيف نحو 8.09 شهريًا و1,564 فائدة زائدة على مدى المدة.

الخيار الأول: مبلغ القرض = 300,000 - 45,000 = 255,000 دولار. القسط الشهري = (255,000 × 0.007) ÷ 12 = 1,785 ÷ 12 = 148.75 دولار. التكلفة الإجمالية لمدة 3 سنوات (36 شهراً) = 148.75 × 36 = 5,355 دولار. الخيار الثاني: مبلغ القرض = 300,000 - 30,000 = 270,000 دولار. القسط الشهري = (270,000 × 0.009) ÷ 12 = 2,430 ÷ 12 = 202.50 دولار. التكلفة الإجمالية لمدة 3 سنوات = 202.50 × 36 = 7,290 دولار. بفارق 1,935 دولار، يكون الخيار الأول أقل تكلفة على المدى القصير. ومع ذلك، يجب مراعاة أن الدفعة الأولى الأكبر (15%) تتطلب سيولة نقدية أعلى، وقد تؤثر على احتياطيات الطوارئ. كما أن نسبة PMI قد تنخفض مع تحسن التصنيف الائتماني. ننصح بحساب التكلفة الإجمالية على مدى الفترة المتوقعة لدفع PMI وموازنتها مع الفائدة المفقودة من استثمار الدفعة الأولى.