خطوات الاستخدام
أدخل قيمة صافي الدخل التشغيلي (NOI): صافي الدخل التشغيلي هو إجمالي الإيرادات السنوية من العقار مطروحاً منها جميع المصاريف التشغيلية (غير التمويلية). يشمل الإيرادات إيجارات ورسوم خدمات، والمصاريف تشمل الصيانة والتأمين والضرائب العقارية وتكاليف الإدارة. لا يشمل مدفوعات الرهن العقاري. يتم حساب NOI لتقييم ربحية العقار قبل خدمة الدين.
أدخل قيمة العقار السوقية: القيمة السوقية الحالية للعقار أو سعر الشراء. يمكن تحديدها من خلال التقييم العقاري أو سعر السوق المشابه. هذه القيمة تمثل رأس المال المستثمر.
تحسب الآلة معدل الرسملة (Cap Rate) بقسمة صافي الدخل التشغيلي على قيمة العقار. النتيجة هي نسبة مئوية تعبر عن العائد السنوي المتوقع على الاستثمار دون تأثير التمويل. يستخدم المستثمرون هذه النسبة لمقارنة العقارات واتخاذ قرارات الاستثمار.
أمثلة محلولة
تطبيقات عملية على معدل العائد العقاري بخطوات الحل كاملة.
الحل
معدل الرسملة = 150,000 / 2,000,000 = 0.075 = 7.5%. هذا يعني أن العقار يحقق عائداً سنوياً 7.5% على الاستثمار. يعتبر هذا المعدل جيداً في أسواق معينة، لكن يجب مقارنته مع عقارات مشابهة. يمكن استخدامه أيضاً لتقدير قيمة العقار إذا كان معدل الرسملة السائد معروفاً: القيمة = NOI / Cap Rate. مثلاً إذا كان معدل السوق 8%، فقيمة العقار = 150,000 / 0.08 = 1,875,000 دولار، مما قد يكون أقل من السعر الحالي.
الحل
معدل الرسملة = 80,000 / 1,200,000 = 6.67% تقريباً. هذا أعلى من متوسط السوق (6%)، مما قد يشير إلى فرصة استثمارية جيدة. لكن يجب تحليل عوامل أخرى مثل الموقع، حالة العقار، مخاطر الشواغر، وتكاليف الصيانة المستقبلية. كما أن معدل الرسملة لا يأخذ في الاعتبار نمو الإيرادات أو ارتفاع قيمة العقار، لذا هو مجرد مقياس أولي.