خطوات الاستخدام
الخطوة 1: تحديد صافي الدخل التشغيلي (NOI) صافي الدخل التشغيلي هو إجمالي الإيرادات السنوية الناتجة عن العقار (مثل الإيجارات والرسوم) مطروحاً منها جميع المصروفات التشغيلية (مثل الصيانة والإدارة والتأمين والضرائب العقارية). لا يشمل المصروفات الرأسمالية أو فوائد التمويل. يجب أن يكون الرقم دقيقاً ومستنداً إلى بيانات مالية موثوقة للعقار أو عقارات مماثلة. على سبيل المثال، إذا كان العقار يحقق إيجارات سنوية بقيمة 300,000 دولار والمصروفات التشغيلية 50,000 دولار، فإن NOI = 250,000 دولار.
الخطوة 2: تحديد معدل الرسملة (Cap Rate) معدل الرسملة هو نسبة العائد المتوقع على الاستثمار، ويُشتق من السوق من خلال تحليل مبيعات عقارات مماثلة. يحسب بقسمة NOI لعقار مماثل على سعر بيعه. يعكس المعدل المخاطر والعوائد المتوقعة؛ فالمعدلات المرتفعة تشير إلى مخاطر أعلى أو عوائد أعلى. على سبيل المثال، إذا كانت عقارات مماثلة تُباع بمعدل رسملة 8%، فهذا هو المعدل المناسب للتطبيق. يمكن أن يتراوح المعدل بين 4% للعقارات منخفضة المخاطر و12% للعقارات عالية المخاطر.
الخطوة 3: تطبيق صيغة التقييم القيمة السوقية المقدرة = صافي الدخل التشغيلي (NOI) ÷ معدل الرسملة (Cap Rate). هذه الصيغة تفترض أن الدخل ثابت ومستمر إلى الأبد (أي نموذج التدفق النقدي الأبدي). من الناحية الرياضية، إذا كان NOI = 250,000 دولار و Cap Rate = 8% (0.08)، فإن القيمة = 250,000 / 0.08 = 3,125,000 دولار. لاحظ أن تغييراً صغيراً في المعدل يؤدي إلى تغيير كبير في القيمة، مما يبرز حساسية النموذج.